交房两年外墙渗水可以起诉吗

可以起诉

交房两年后出现外墙渗水问题，业主是可以依法起诉的。根据《中华人民共和国民法典》和相关法律法规，房屋在交付使用后应当符合合同约定的使用、居住条件。如果开发商交付的房屋存在质量问题，如外墙渗水，业主有权要求开发商进行维修或者赔偿损失。

以下是详细的解释和步骤：

1. 证据收集：首先，业主需要收集相关证据，包括购房合同、交房验收单、渗水情况的图片或视频、维修记录等，以证明外墙渗水问题存在。

2. 协商解决：在收集好证据后，业主可以与开发商进行协商，要求其承担责任。开发商如果承认问题，应当及时进行修复。

3. 维修或赔偿：如果开发商同意承担责任，但未在合理期限内修复，或者拒绝承担责任，业主可以要求开发商进行赔偿。

4. 法律途径：如果协商不成，业主可以向人民法院提起诉讼。在诉讼中，业主需要提供充分的证据来证明房屋存在质量问题，以及开发商的违约行为。

5. 诉讼结果：如果法院认定开发商存在违约行为，且外墙渗水问题确实存在，法院可能会判决开发商承担修复责任或赔偿损失。

需要注意的是，在起诉前，业主应当了解以下事项：

时效问题：根据《中华人民共和国民法典》的规定，对于房屋质量问题，业主应在合理期限内提出，否则可能会影响诉讼时效。

诉讼费用：业主需要了解诉讼可能产生的费用，包括律师费、诉讼费等。

专业鉴定：对于复杂的房屋质量问题，可能需要聘请专业机构进行鉴定，以确保证据的可靠性。