物权法住改商需要全体业主同意吗

根据《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这里提到的“有利害关系的业主”，通常指的是与改变用途的住宅相邻或者其生活、使用会受到直接影响的其他业主。

在实际操作中，业主改变住宅用途为商业用途，需要履行以下程序：

1. 遵守法律法规：首先，业主需要确保其行为符合国家的法律法规，如消防、卫生、环保等要求。

2. 遵守管理规约：小区的管理规约可能对住宅的使用有特定规定，业主需要遵守这些规定。

3. 征得同意：业主需要征得有利害关系的业主的同意。这通常需要通过书面形式，如签署同意书，或者在业主大会中得到多数业主的同意。

4. 报批或备案：在某些情况下，可能还需要向物业或者当地相关部门报批或备案，以确保符合城市规划和管理要求。

5. 承担相应责任：业主在获得同意后，可能需要承担因改变用途而产生的额外费用，如增加的物业费、水电费等，并确保经营活动不会对其他业主造成干扰。

如果业主未经同意擅自将住宅改为经营性用房，可能面临被要求恢复原状、支付违约金甚至承担法律责任的风险。因此，业主在进行此类改变前，应充分了解并遵守相关法律法规，以避免产生不必要的纠纷。

1、住宅改商用的法律风险

住宅改商用的法律风险主要包括以下几个方面：

1. 合同违约：如果业主与物业公司签订了物业管理合同，合同中可能对住宅用途有明确约定，擅自改变用途可能构成违约，需要承担违约责任。

2. 相邻权纠纷：经营性用房可能会产生噪音、油烟、人员流动等影响，引发与相邻业主的相邻权纠纷，可能需要承担侵权责任。

3. 消防安全隐患：商业活动对消防安全要求较高，如果住宅改造不符合消防规定，可能面临被罚款、停业整顿甚至被追究刑事责任的风险。

4. 税务问题：商业活动通常需要缴纳商业税，业主需要确保其经营活动符合税务规定，否则可能面临税务罚款。

5. 租赁合同影响：如果住宅是租赁的，业主改变用途可能违反租赁合同，导致租约终止，业主可能需要赔偿损失。

6. 物业管理费和水电费：商业用途的物业费和水电费通常高于住宅，业主需要承担增加的费用。

7. 规划许可问题：如果住宅位于禁止或限制商业活动的区域，未经许可的改变用途可能违反城市规划法，导致罚款或强制恢复原状。

因此，业主在将住宅改为经营性用房前，应充分了解并规避这些法律风险，必要时寻求法律专业人士的建议。

2、住宅改商用的流程

住宅改商用的流程一般包括以下步骤：

1. 了解规定：首先，业主需要了解当地关于住宅改商用的法律法规、管理规约以及小区规定。

2. 征得同意：业主需要征得有利害关系的业主的书面同意，或者在业主大会中得到多数业主的同意。

3. 申请报批：根据当地规定，可能需要向物业、社区或相关部门提交书面申请，提供相关材料，如改商用的详细计划、消防验收报告等。

4. 办理营业执照：在获得批准后，业主需要到工商行政管理部门办理营业执照，明确商业活动的经营范围。

5. 办理税务登记：根据经营项目，业主需要到税务部门办理税务登记，依法纳税。

6. 消防验收：根据消防规定，可能需要对改造后的场所进行消防验收，确保符合消防安全要求。

7. 签订租赁合同（如有）：如果住宅是租赁的，业主可能需要与房东重新签订租赁合同，明确商业用途的条款。

8. 安装设施：根据经营需要，安装相应的水电、通信、消防等设施。

9. 开业前检查：在开业前，进行一次全面的检查，确保所有设施符合运营要求。

10. 正式运营：在所有手续完备后，业主可以正式开始商业经营活动。

每个地区的具体流程可能会有所不同，业主在操作前应咨询当地相关部门或专业人士，确保流程的合法性和合规性。

总之，住宅改商用需要遵循法律法规，尊重并征得有利害关系业主的同意，并办理相关手续，以确保经营活动的合法性，同时避免产生不必要的法律风险。