商品房和住宅房的有什么不一样

商品房和住宅房的主要区别在于土地性质、购买资格、使用年限和转让限制等方面。

1. 土地性质：

商品房：通常指的是开发商通过竞拍方式取得的商业性质土地上建设的住宅，这类土地的使用年限一般为70年。

住宅房：主要指政府划拨或出让的住宅性质土地上建设的住房，使用年限通常也是70年，但也有部分是40年或50年的商业或综合性质土地。

2. 购买资格：

商品房：购买者通常不受户籍限制，无论是本地居民还是外地居民，只要符合购房条件，如支付能力、贷款资格等，都可以购买。

住宅房：在一些城市，政府可能会对本地户籍居民提供一定的购房优惠政策，或者对非本地户籍居民设置一定的购房限制。

3. 使用年限：

商品房和住宅房的使用年限都是70年，但实际使用年限可能会因土地开发、建筑质量等因素有所不同。到期后，根据《物权法》规定，土地使用权可以自动续期，但可能需要支付一定的续期费用。

4. 转让限制：

商品房：在满足一定条件（如已取得房产证、购买满一定年限）后，可以自由买卖、出租、赠与或抵押。

住宅房：部分住宅房可能有较为严格的转让限制，如限售政策、购房后一定年限内不得转让等，以抑制房地产市场的投机行为。

5. 价格和税费：

商品房：价格通常由市场供求关系决定，且税费较高，如契税、增值税等。

住宅房：价格可能受到政府调控，如限价政策，税费相对较低。

6. 社区设施和服务：

商品房：通常提供更完善的社区设施，如绿化、物业管理、商业配套等，但相应地，物业管理费用也较高。

住宅房：社区设施可能较为简单，物业管理费用相对较低，但具体取决于项目和区域。

1、商品房和住宅房的税费区别

在税费方面，商品房和住宅房的主要区别在于契税和增值税。契税是购房者在购房时根据购房款的一定比例缴纳的税费，两者都需缴纳，但税率可能有所不同。增值税主要针对的是房屋的买卖差价，对于购买不满一定年限的商品房，卖方可能需要缴纳增值税，而住宅房的增值税政策则可能较为宽松。此外，如果房屋持有时间较长，且符合免征条件，住宅房可能在转让时免征个人所得税，而商品房通常需要缴纳个人所得税。

2、商品房和住宅房的产权年限

关于产权年限，商品房和住宅房的初始使用年限都是70年，但具体到每套房屋，其产权年限可能因土地开发时间、房屋建成时间等因素有所不同。在使用年限到期后，根据《物权法》规定，土地使用权可以自动续期，但可能需要支付一定的续期费用。续期的具体政策和费用标准可能因地区和政策调整而有所不同。

综上所述，商品房和住宅房在土地性质、购买资格、使用年限、转让限制和税费等方面存在差异，购房者在选择时应根据自身需求和当地政策进行综合考虑。