什么叫同等条件优先购买权

同等条件优先购买权是指在特定条件下，原房屋所有权人或承租人有权在房屋出售时，在与第三方提出的购买条件相同时，享有优先购买的权利。

同等条件优先购买权主要适用于以下几种情况：

1. 房屋所有权转让：当房屋所有权人打算出售房产时，如果房屋内有承租人，承租人享有在同等条件下优先购买该房产的权利。这通常意味着如果有人提出购买该房产的条件（如价格、付款方式等）与承租人提出的条件相同，承租人有权购买该房产，而房主不能优先卖给其他人。

2. 共有房产分割：在共有房产的共有权人之间，如果一方决定出售其份额，其他共有权人有权在同等条件下优先购买这部分份额。

3. 房屋租赁合同中的约定：在租赁合同中，双方可以约定在租赁期满后，承租人有优先购买权，即在房主出售房产时，承租人可以在相同的购买条件下优先购买。

4. 国有土地使用权转让：在国有土地使用权转让过程中，原土地使用者在同等条件下享有优先购买权。

同等条件优先购买权的行使，通常需要在接到出售通知后，在合理的时间内提出购买意愿，并且购买条件必须与第三方提出的条件完全相同，包括但不限于价格、付款方式、交割时间等。

然而，这一权利并非绝对，具体适用情况可能受到当地法律法规的限制，例如，某些情况下，房主可能有权拒绝出售给承租人，如为了满足家庭居住需要。此外，如果房主和第三方已经达成交易，且交易条件优于承租人提出的条件，那么优先购买权可能无法行使。

1、优先购买权的法律依据

优先购买权的法律依据主要来自于《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法典》。在合同法中，对租赁合同中的优先购买权有明确规定，如《合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”在民法典中，关于优先购买权的规定更为详细，涉及房屋所有权转让、共有房产分割、租赁合同等多种情况。

2、优先购买权的例外情况

优先购买权并非在所有情况下都能行使，存在一些例外情况，包括但不限于：

1. 房主出于家庭居住需要出售房产，此时房主可能有权拒绝承租人的优先购买权。

2. 房主与第三方的交易条件明显优于承租人提出的条件，且已经达成交易，承租人的优先购买权可能无法行使。

3. 房产被法院强制执行拍卖，优先购买权可能受到限制或无法行使，因为法院拍卖通常要求一次性付款，而承租人可能无法满足这种条件。

4. 在国有土地使用权转让中，如果转让是为了公共利益，政府可以依法行使优先购买权，优先于原土地使用者。

了解这些例外情况，有助于确保优先购买权的正确行使，避免在实际操作中产生法律纠纷。

总之，同等条件优先购买权是法律赋予特定主体在特定条件下对房产或土地使用权享有的一种特殊权利，它旨在保护原权利人的利益，但其行使也受到法律规定的限制和例外情况的影响。在实际操作中，应根据具体情况和法律规定来判断和行使这一权利。